상가 구하는 과정 총정리.새건물 최초입주 (feat. 발품팔이)

이제 마지막 전기공사(등 작업, 전기증설)만을 남긴 상황에서 두 달여 동안 상가를 구하고 그 과정 안에 여러 가지 겪었던 이야기를 해보자 합니다. 처음 상가를 구하기 위해 알아보시는 분들이나 저처럼 예전에 사무실 정도는 구해 보았으나 상가점포는 처음인 분들에게 도움이 되길 바랍니다.

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글의 순서는 실제 제가 점포를 알아보는 시점 부터 입니다. 개인에 따라 중간중간 과정은 바뀔 수도 있습니다. 저도 처음이라 이 순서가 맞다고는 볼 수 없습니다.

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1. 점포 알아보기 

먼저 자기의 종목을 정하는 일을 정했다고 보고 시작 합니다. 저는 일반 소매점포입니다. 카페나 식당은 저와는 다르니 참조 정도만 해주세요. 하지만 모든 점포는 유동인구가 있는 곳을 찾는 것이 기본이라고 합니다.

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물론 소문이 나면 이야기는 달라질 수는 있지만, 그 가게 앞에 잠시라도 정차를 할 수가 있는지, 주위에 상권이 형성이 되어 있는지, 경쟁업체는 얼마나 있는지, 유동 인구와 연령대는 어떻게 되는지, 등을 미리 조사를 할 필요가 있습니다.

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이 말은 즉슨 부동산 정보지나 부동산 앱을 이용하는 것보다 직접 걸어 다니면서 이곳저곳을 찾아보는 것이 중요합니다. 부동산 앱 같은 경우는 책상에 앉아서 터치 몇 번으로 정보를 쉽게 찾을 수 있다는 장점이 있지만 실제로 내가 검색한 지역을 직접 찾아가 보면 검색 결과에 나오지 않는 기가 막힌 좋은 자리를 찾을 수도 있게 되는 경우도 있습니다.

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공인중개사 사무실을 직접 찾아가 내가 원하는 규모의 점포가 있는지도 알아보는 것도 좋습니다. 제 경험에 의한 약간의 팁은 공인중개사분이 직접 하시는 곳도 있지만 남편의 일을 도와서 부인이 실무적인 일을 하는 곳도 있습니다.

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이런 아주머니의 경우에는 그 동네를 정말 빠싹 하게 알고 있고 자기에게 있는 물건이 아니라도 여기저기 부동산 사무실과 연계를 하고 있기 때문에 한 번 이야기를 해 놓으면 구석구석에 어디에도 나와 있지 않는 점포들을 소개해 주는 일도 생깁니다.

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나중에 집주인과의 작은 마찰이나 직접 이야기하기가 꺼려지는 것들도 이 아줌마들은 중간에서 아주 잘 해결을 해주는 일도 생깁니다. 친해지면 좋습니다. 내가 본 점포가 마음에 든다면 다른 사람도 마음에 든 점포일 가능성이 있습니다. 계약금을 일부 걸어두는 게 나중으로 볼 때 계약이 성사될 가능성이 큽니다.

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하지만 이 계약금은 내가 포기를 하면 못 돌려받으니 신중하게 생각을 하시길 바랍니다. 주인과 직접 계약을 하는 경우와 중간에 중개사를 끼고 계약을 하는 경우의 차이점 중 가장 현실에 와닿는 부분은 바로 중개수수료입니다. 네이버에 부동산 중개수수료 계산기를 넣어서 보면 거의 정확하게 나옵니다.

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주택을 매매할 때와 상가 점포를 계약할 때 수수료율의 차이도 있고 지역별 수수료 차이도 있습니다. 자기의 예산을 꼼꼼하게 계산하여서 중개수수료를 아껴야 한다면 중개사 사무실로 갈지 여부도 잘 생각해 봐야 합니다. 저도 80만 원의 중개수수료를 지불을 하였지만 조금 센데...라는 생각을 하였습니다.

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다 같이 잘살아야지 라는 긍정적인 생각을 가진다면 아깝지 않은 돈일 테고 여유가 없다면 그렇지 않을 것입니다. 

1-1. 인테리어는 꼭 해야 할까? 권리금 유무

어느정도 시설을 이 전 임차인이 해 놓았다면 권리금을 원하는 곳이 거의 대다수입니다. 저 같은 경우는 권리금 줄 돈으로 차라리 내가 셀프 인테리어를 하거나 아니면 조금만 손을 보고 하길 원했기 때문에 아예 아무것도 없는 새 점포를 구하였습니다.

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제시하는 권리금과 내가 직접 사람을 구하여서 인테리어를 했을 때의 비용을 꼼꼼히 따져 봅니다. 요즘은 숨고 와 같은 곳에서 쉽게 견적을 낼 수 있으니 충분히 알아보시고 결정을 해야 합니다. 그 지역명+인테리어, 지역명+도배 등을 이용하여 네이버나 다른 포털을 통해서 블로그도 보고 광고글도 보고 전화를 다 돌려가면서 전문가들에게 내 점포로 직접 불러서 견적을 받아 보면 대충 어느 정도 가격이면 할 수 있구나를 알 수가 있습니다.

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저는 간판에 견적을 많이 보았는데 편차는 30만 원에서 +- 되는 것을 확인하였습니다. 그 지역에서 어느 정도의 가격대가 형성이 되어 있으니 너무 무리하게 네고를 하지는 마시기 바랍니다. 그 돈 깎아봐야 내 가게에 도움이 전혀 안 됩니다. 온라인 사업도 아니고 오프라인 매장을 열어서 하는 사업은 주위 사람들의 입에 오르락내리락거리는 것도 중요하기 때문입니다.

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앞서 부동산 아주머니와 친하게 지내라는 말도 같은 맥락입니다. 소탐대실할 수도 있으니 주변 이웃들과는 둥글둥글하게 잘 지내는 것이 좋습니다. 우리 가게에 인테리어를 해주는 사람들에게도 기분 안 좋게 일을 하게 하는 것보다는 제 돈 주고 기분 좋게 작업을 마치면 나도 좋고 그 사람도 좋고 또 내 매장에 손님을 소개도 해주는 사람이 될 수 있기에 싸우면서 일하지는 마세요.

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하지만 중요한 건 나를 바보로 보고 눈탱이를 때리는 사람도 있으니 이런 건 아주 조심하셔야 합니다. 눈탱인지 아닌지는 견적을 많이 내보는 수밖에 없습니다. 그 분야에 내가 아무리 모른다 하여도 견적 몇 번 내보고 그 분야의 사람들이 쓰는 용어들을 조금씩 익히다 보면 다음 견적을 낼 때 그 사람들이 쓰는 용어를 조금씩만 곁들여서 질문하고 대화를 해보면 그 사람도 아.. 이 사람이 이쪽에 전혀 모르는 바보는 아니구나 정도는 압니다.

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허세를 부리면서 내가 아는데, 누구는 얼마에 해준다 하는데 이런 이야기를 그 사람들에게 하라는 이야기는 아닙니다. 객관적인 사실을 이야기하십시오. 인테리어 공사를 한 번도 안 해본 사람들은 정말 그쪽에 대해서 지식이 0입니다. 주위에 나보다 먼저 이런 일을 경험한 사람이 있다면 무조건 물어봐야 합니다.

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주위에도 없다면 다시 부동산 사무실로 가서 그 아주머니에게 물어보세요 그럼 분명히 어디 아는 곳을 소개해 줍니다. 터무니없는 가격으로 눈탱이는 안 맞으니 꼭 도움을 요청하세요.

2. 건물/토지 등기부등본 확인하기

임대차계약을 하기 위해서 공인중개사 사무실로 가면 이미 등기부등본을 준비해 두고 있습니다. 저는 인터넷으로 미리 건물과 토지에 저당권이 잡혀 있는지 확인을 하기 위해서 인터넷등기소로 먼저 확인을 해보았습니다.

등기부등본

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해당 점포의 주소를 입력하면 인터넷으로 열람이 가능합니다. 열람은 600원이면 볼 수가 있으니 미리 확인해 보실 분들은 이용해 보시기 바랍니다. 등기부등본에는 건물/토지 두 가지가 존재합니다. 누구의 땅인지 대출은 어디서 얼마를 받았는지, 소유권 이전의 흐름도 모두 확인이 가능합니다.

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정상적인 땅이나 건물이면 보통 은행에 저당권이 잡혀 있거나 모두 상환을 했다면 줄이 그어져 있을 것입니다. 아주 중요한 부분이니 꼭 확인을 해보시길 바랍니다.

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만약에 은행에서 대출을 받기 위해서는 등기부등본이 필요하다고 하면 가까운 주민센터로 가서 키오스크를 통해서 원본을 발급받을 수 있습니다. 지역에 다라서 조금 차이는 나지만 해당 주소지만 입력하면 수수료 천 원 정도면 발급이 가능합니다.

3. 집주인과의 계약

부동산 계약을 하기 위해서 임차인이 준비할 것은 간단합니다. 도장과 신분증만 있으면 됩니다. 아.. 그리고 보증금이 조금 필요합니다. 만약에 보증금 1천만 원 이면 집주인과 상의를 해서 선금 0% 중도금 0% 잔금 0% 이렇게 약속을 해도 됩니다.

부동산계약서

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저는 50%를 먼저 내고 나머지는 조율을 조금 하였습니다. 월세는 첫 달 바로 내야 하지만 이것 역시 계약을 한 후 어느 정도의 기간을 줍니다. 예를 들어 천정, 전기, 도배, 간판 등 그동안 가게에 손댈 곳을 정리할 시간이 필요합니다. 그 기간은 월세에 포함을 안 시켜줍니다.

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저 같은 경우에는 계약 후 한 달 이내에만 해달라고 해서 계약서 도장 찍은 후 20일 후에 첫 월세를 내고 매달 그날에 월세 입금 날을 정했습니다. 첫 달 월세를 왜 먼저 내는지 궁금해하실 수 있어서 잠깐 이야기를 드리면 만약 계약기간을 3년이라고 하면 3년 뒤 계약이 종료가 된다면 마지막 달 월세는 안 내고 보증금만 돌려받는 것입니다. 공인중개사의 입회하에 임대차계약서를 적었고 도장 찍고 이런저런 이야기 하고 기분 좋게 첫 가게 계약을 마쳤습니다.

부동산임대차계약서